2025年9月的郑州楼市，新房与二手房的分化态势显著。新房公示均价为13848元/㎡，环比上涨1.84%，但已连续17个月环比下跌，长期下行趋势未改。二手房挂牌均价8767元/㎡，环比下跌0.07%，同比跌幅达10.83%，创近两年新低。从价格趋势看，新房虽短期反弹，但长期承压；二手房则持续探底，市场观望情绪浓厚。
新房优势：部分区域新房因规划升级、产品迭代（如第四代住宅）具备溢价空间。例如，北龙湖板块的金茂璞逸云湖以双会所设计、高得房率吸引改善客群，均价41000-55000元/㎡仍售罄。此外，金水区的朗悦宸栖院（13500元/㎡）、惠济区的铁建投城发花栖樾（12500-19500元/㎡）等项目，以低总价、高性价比吸引刚需。
二手房优势：核心区学区房抗跌性强。如金水区某重点小学学区房年内涨幅达3%，郑东新区正商东方港湾成交量同比增20套。远郊二手房则因配套缺失加速贬值，荥阳元正康郡从2013年的8000元/㎡跌至4555元/㎡，商业凋敝加剧抛售压力。
决策建议：若追求长期资产保值，优先选择主城学区房或产业支撑的改善盘；若预算有限且急需入住，可关注房龄5年内的次新房，如金水区的臻园、雅园，总价71-80万带装修两房性价比突出。
